这两天，两个词语迅速成为网络上大家热议的话题，“人无贬基，中或最赢”不管是不是网友的戏谑之词，都说明了一个问题，人民币汇率贬值环境下国内中产如何保卫你的个人财富？

 

 

     关于人民币贬值的大背景下，要不要配置海外资产，出去寻求安全？据统计，目前人民币民以每月400-500亿的速度外流，顺势而为也成为必然考虑的选择。

 

     海外投资置业的优点不用再累述，人民币已经入篮，在未来相当一段时期内，人民币仍有贬值空间已成为共识。资金出境的目的无外三种：一是安全性，该条过于敏感不详述；二是保值，人民币已经被确认贬值了，所以资产出境的保值性是最基础的需要；三是增值，如果资金在安全的前提下，在保值的基础上还能增值，这或许是投资人最乐意看到的结果。

 

     而随着近日中国内地对房地产市场的管控在加强，越来越多的个人投资者将目光瞄准了海外市场。可以预想到的是，在未来至少2年内，海外投资置业移民业务将迎来井喷状态！

 

（11月28日报价）

 

     继11月11日跌破6.8整数关口后，11月21日，人民币对美元汇率中间价连续第十二天下调，报6.8985。虽然随后一日有小幅上调，但24日便跌破6.9。近一个多月来，中间价先后跌穿6.8、6.9两个关键点位，让不少人感叹人民币怎么如此不淡定了。

 

     不少群友开始在买家讲坛社群里讨论“人民币汇率近期连续暴跌，作为一个普通城市中产阶级，我该不该换美元？如果不换，接下来该怎么办？如果换，接下来该怎么办？”

 

 

令人揪心的人民币

 

     德意志银行在10月中旬出具了一份报告，报告表示：政府为了让房地产市场降温以及提高美国借贷成本等理由，人民币会在未来两年内削弱17%，至17年底兑美元将为7.4，至18年底则可达8.1。

 

     这份报告是否是一家之言，我们暂且按下不表，但人民币存不存在持续贬值的基础？从理财的角度，2005-2015年人民币单边上行阶段，毛爷爷在全球范围内都属于强势货币之一，持有人民币就是不错的资产配置，但目前人民币之前延续多年的上升趋势已经基本结束。

 

 

     与此同时，中国M2在15年翻了10倍，货币增加的速度是美国的两倍，这一方面说明中国有钱，另一方面也说明我们的钱其实不值这么多钱，我们的资产不断贬值，这里面是有风险的：对外，7个毛爷爷才能换一个本杰明了；对内，毛爷爷的购买力也在不断下降，那么问题来了，资产配置的下一步棋子可以落在哪里呢？

 

 

 

一、置换黄金

     黄金长久以来一直是一种投资工具。它价值高，并且是一种独立的资源，不受限于任何国家或贸易市场，它与公司或政府也没有牵连。因此，投资黄金通常可以帮助投资者避免经济环境中可能会发生的问题，而且，黄金投资是世界上税务负担最轻的投资项目。

 

     更重要的是，黄金价格是和美元直接挂钩的。黄金的避险价值、投资价值和配置价值，使得其在我们的投资组合中，应该居于重要地位。（换美元当然也可以，但是每人的限额只有5万美元，且现在的美元价格也在高位了。）

 

二、置办房产

     房地产，是民生产品，也是投资品。对于中国大部分普通人来说，房产甚至是最好的投资品。

 

     以南京为例，房价已经连涨20个月，去年入场的基本都有的赚，眼光精准的收益甚至实现了翻番，即使在限购、限贷后，疯狂上涨的势头被摁住，但预期的降温也不明显，楼市未来走势如何？上周主页君从基本面、开发商、政府、买房人四个方面论述了楼市未来走向，反应不错，大家的评论也很真相。

 

     房产虽好，但没法贪多，毕竟如今一二线城市正在严格执行限购政策，而手里没有3套+的房子也不好说自己是中产，可以说，多数中产都在限购范围内。国内优质城市暂时买不了，那么不妨看看国外的房产。

 

三、海外投资

     近日，关于“70年宅地实用权”的话题不断登上热搜，与中国不同，不少海外国家都是永久产权。在同等条件下，美国有房产税和遗产税，加拿大首付高，亚洲四小龙+日不落帝国，虽然是留学热门国家，但近几年房价都处于滞涨阶段，若不是有移民定居打算，不太建议投资性买入。综合来看，海外投资者这几年最看好的国家是澳洲。

 

 

 

     上周六（11月26日），FIRB官方网站放出一则劲爆信息：澳洲放宽海外购房政策！

 

 

上周六的时候，澳洲政府从一定限度上为海外买家开了绿灯，在澳洲财政部长公布了针对海外买家的最新政策！

1. 政策从今日起立即生效

2. 政策只限于无法过户的“新”楼花

 

 

     新的规定还将允许开发商在“新房免除证明（New Dwelling Exemption Certificate)”下回收未能按时成交的物业（failed settlements)。

 

新政策的执行意味着：

• 即使购房者没办法顺利过户成交，开发商也不会陷入困境。

• 海外买家在澳洲有了更多的选择。

• 这也有利于澳洲房价的稳定。

   

   

     而在购房政策放宽之前的一周（11月14日），澳洲移民局正式修改移民法规：实施澳洲10年常旅行签证！11月19日正式执行，移民法强调，只对中国人开放！这也就意味着，中国人申请一次，10年之内不必再次申请！

 

 

     不仅如此，10年澳洲签证的人数还是没有上限的，也就是说不管是多少中国人想要申请10年旅游签，只要符合标准都是可以获批的！此项政策一出，使澳洲成为继美国、新加坡、加拿大之后又一个对中国开放10年长签的国家！

 

 

 

     澳洲放宽海外购房政策，是为了去库存吗？并不是。从数据上来看，除珀斯外，澳洲五大首府城市上涨势头明显，9月房屋价值平均增长了8.52%，其中悉尼以12.94%领跑，墨尔本上涨10.93%，布里斯班和阿德莱德也录得增长。

 

 

此外，从CoreLogic公布的数据显示，从2012年至今，五大首府城市业主平均受益41.8%，其中业主受益最高的城市是悉尼，平均房屋价值增长了66.4%，其次是墨尔本，平均房屋价值增长了48.2%。

 

 

     据悉，澳洲房产目前平均的出租回报率能到年化5%左右，公寓的稍高一点，别墅的稍低一点，而澳洲银行目前贷款利率大约在年化4.5%左右。同时，澳洲地产的首付款在20%-30%，杠杆在手，澳洲你有。

 

 

 

     在房地产市场中，“刚性需求”这个词想必大家十分熟悉，也成为澳洲首府城市公认地产增值的根本原因。

 

■ 澳大利亚具有良好的的移民环境和鼓励性的生育政策，因此带来相当可观的人口增长速度；

■ 另一方面，澳洲的国际教育地位，以及八校联盟的顶尖大学资源促使留学人数持续增长；

■ 在过去十余年，国人选择到澳留学的人数每年均以20%的趋势增长，双方的联系纽带不断加强。

 

     据ABS澳洲统计局预测显示，2018年澳洲人口将突破2500万，未来两年内新增的移民人口有望高达50万人，与此同时，根据澳洲权威网站Property Council of Australia显示，新建房屋合约量在去年10月份达到最高值237,242套，并开始持续下降，因此可预见未来澳洲的房地产市场依旧会处于供不应求的状态。

 

     仅是每年的新增移民人口已经高于新建房屋合约数，更不用说每年新增本地人口、留学人口以及海外投资者等人群对于新建住房的需求，供需矛盾依然在短时间内难以解决。

 

 

     制约土地供应的原因主要包括以下几方面：

 

■ 政府提供的基础设施不足或落后；

■ 政府对于开发项目征收高税费；

■ 政府在土地分区、规划和建筑审批过程中的决定延迟。

 

     以上因素使得澳洲的土地供应难以对上升的住房需求迅速做出反应。

 

     澳洲政府有严格的土地供应管制，澳洲房屋很少出现供过于求的问题，大多数首府城市的房屋空置率长期低于3%，因而澳洲地产被很多投资者视为具有高度投资价值和增长潜力的产品。

     除此之外，澳洲房产拥有永久产权。没有房产税，也没有遗产税，你所得到的使用面积，就是实际的面积，没有公摊，看到即所得，所得及永久得。